La défiscalisation à Rodez ?

Etat de la défiscalisation à Rodez

 

En octobre 2015, l’Agglomération du Grand-Rodez (hors Druelle et Sainte-Radegonde) a bénéficié d’un reclassement de la zone C à la zone B2.
 
Si la zone C excluait totalement l’application d’une loi de défiscalisation, la zone B2 permettait l’obtention éventuelle d’un tel dispositif. Le dispositif en question est la Loi Pinel, remplaçante de la Loi Duflot. Cette défiscalisation permet une réduction d’impôt à hauteur de 2% de l’investissement initial dans un bien immobilier neuf, par an, sur une durée variant de 6 à 12 ans.
 
Cependant, une dérogation spécifique du Préfet de Région est nécessaire pour l’application de ce dispositif ; dérogation refusée pour l’Agglomération du Grand Rodez et la préfecture.
Il n’existe donc pas de défiscalisation à Rodez hormis le régime foncier classique. Ce dernier permet de déduire 100% des charges afférentes à son investissement immobilier des revenus fonciers (y compris les intérêts d’emprunt).

 

Les effets pervers de la défiscalisation

Il y a quelques années, la défiscalisation (De Robien, Scellier et autres) était très répandue sur tout le territoire. Cependant, une restriction a été nécessaire car trop d’abus ont été constatés.


 

Une absorbation difficile les premiers mois

Rappelez-vous de Bourran, quartier neuf de Rodez. Nombres de promoteurs non-aveyronnais sont venus profiter de cette niche pour construire en masse. Le marché ruthénois s’est vu doté de plus de 1000 logements par an pendant plusieurs années ! Si la ville de Rodez est très dynamique, il a fallu cependant quelques temps afin de résorber cette manne de location. Depuis 2009, plus de défiscalisation à Rodez, le marché locatif est redevenu très sain.


 

Une absence d’étude de potentiel locatif

Il y a des exemples plus dramatiques d’effet pervers de la défiscalisation. Certaines sociétés détachaient complètement la réalité de la pierre du gain d’impôt. Des programmes ont vu le jour dans des zones à très faible potentiel locatif (La Cavalerie dans le Sud Aveyron par exemple). Sans locataire, les propriétaires ne pouvaient profiter de la réduction d’impôt alors qu’ils devaient assumer leur mensualité. Dans les pires des cas, ces appartements inlouables (mal placés, mal conçus) dans des résidences fantômes se retrouvent même invendables. Une très mauvaise opération pour les acquéreurs qui, confiant, ne se doutaient pas d’un tel risque.

 


 

Une inflation des prix

L’effet négatif principal de la défiscalisation est l’augmentation démesurée des prix. Le coût de la construction est assez similaire entre Rodez et Toulouse par exemple, voire supérieur. Le prix du foncier est quand à lui bien différent (un terrain à Toulouse ou alentour n’est évidemment pas valorisé comme un terrain sur le Grand Rodez). Mais cette seule différence ne saurait expliquer l’écart conséquent de prix de vente (2500€/m² contre 6000€/m² en moyenne sur le Centre Ville). La forte demande de programmes de défiscalisation a fait augmenter mathématiquement les prix, notamment avec les effets package. Cependant, en défiscalisation, les loyers étant plafonnés, conjugués au prix fort d’acquisition, la rentabilité locative (qui s’obtient par le rapport de loyer annuel entrant sur le prix du bien) est forcément très faible.

 


 

Un investissement locatif hors défiscalisation

Sans défiscalisation, un investissement immobilier s’avère très intéressant car il va générer une rentabilité locative bien plus importante.
Exemple :
1 appartement T2 neuf en centre-ville avec stationnement
Acquisition : 110 000€
Potentiel locatif : 500€/mois hors charge
Rapport locatif : 500×12 = 6000
6000/110000 = 5,45% de rentabilité locative brute !