Pourquoi les prix de l’immobilier augmentent ?

Comme présenté dans notre article précédent [Etat des lieux des prix de l’immobilier], à Rodez et son agglomération, nous constatons une hausse constante des prix de l’immobilier depuis 2016, qui s’accélère fortement depuis la crise Covid.

Mais pourquoi les prix de l’immobilier augmentent ? Eléments de réponse :

1) L’augmentation de la demande

On estime actuellement 10 acquéreurs pour 1 bien à la vente ! Pourquoi ?

Les différents confinements de la population ont révélé des besoins en confort évident pour sa résidence principale. Les locataires et les propriétaires qui ont mal vécu les confinements dans leur logement recherchent désormais :
- un extérieur agréable : jardin ou terrasse avec un minimum de vis-à-vis et du calme,
- l’isolation acoustique pour ne plus entendre les voitures ni les voisins !
- l’isolation thermique (dont on parle beaucoup ces mois-ci du fait de la mise en place du nouveau DPE) car beaucoup se sont demandés comment ils auraient pu vivre un confinement par temps de canicule.
- une bonne connexion internet pour télétravailler ou assurer à ses enfants de suivre l’école à distance.
L’augmentation des divorces créé un besoin en logements supplémentaires. La demande de logements évolue aussi vers des biens conçus pour s’adapter aux familles recomposées et aux gardes alternées avec une modularité de l’intérieur et des espaces dédiés spécifiques.
La crise Covid pousse les investisseurs à diversifier leurs avoirs en privilégiant la pierre comme valeur refuge. Aussi, le marché immobilier a vu sa proportion d’investisseurs locatifs fortement augmenter.

2) La diminution de l’offre

Il semble de plus en plus difficile de trouver des biens à acheter. Voici notre constat :

Ces dernières années, il y a eu énormément de transactions immobilières qui peut expliquer un épuisement du vivier.
La frilosité des propriétaires vendeurs :
- ils attendent que les prix augmentent davantage,
- ils attendent de trouver un nouveau bien immobilier avant de vendre le leur.
La raréfaction des programmes immobiliers neufs :
- de moins en moins de terrains sont disponibles pour construire les futurs programmes immobiliers neufs,
- Il existe de plus en plus de difficultés à lancer des programmes immobiliers neufs :
  - Difficultés techniques : évolution des normes dont l’application prochaine de la règlementation énergétique 2020,
  - Difficultés administratives liées aux permis de construire et aux dispositions réglementaires,
  - Difficultés d’acceptation de nouvelles constructions dans les dents creuses par le voisinage…

3) L’explosion du coût de la construction

Le coût de la construction connait une hausse sans précédent. Depuis 2016, on constate une hausse de 2% par an en moyenne. https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/indice-insee-du-cout-de-la-construction/ Mais avec l’après-confinement mondial, la hausse devient exponentielle sur bon nombre de matériaux indispensables. Quelques exemples :

Acier +50%
Aluminium +40%
Isolant polyuréthane +40%
Bois +25%

L’explication de cette envolée des prix :

La production mondiale a été arrêtée plusieurs mois en 2020,
La reprise de l’activité fin 2020 et 2021 a été très forte notamment en Chine et aux Etats-Unis,
La demande devenant supérieure à l’offre, les prix augmentent et les spéculations boursières s’intensifient,
Les principaux pays fournisseurs de matières premières ont commencé à réguler leurs exportations pour favoriser leurs marchés nationaux,
Le déséquilibre entre offre et demande devient tel que désormais il y a des pénuries de matières premières qui imposent aux constructeurs d’anticiper leurs commandes, augmentant mécaniquement d’autant plus la demande et amplifiant le cercle vicieux déjà en place.

Il est intéressant aussi de soulever la contrainte du manque de main-d’œuvre qualifiée dans le bâtiment qui impose aux employeurs d’augmenter les salaires et donc le coût de la masse salariale.

Le déséquilibre entre l’offre et la demande de l’immobilier conjugué à la crise des matières premières conduit inexorablement à une hausse du prix de l’immobilier dont Rodez n’est pas épargnée. Heureusement, en parallèle, les taux d’intérêts bancaires sont au plus bas et permettent aux acquéreurs de compenser une partie de la hausse du prix d’achat par la diminution du coût de l’emprunt.